不動産登記とは、みなさまの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを登記所（登記をする役所）の公の帳簿 （登記簿）に記載することをいいます。
そして、これをみなさんが確認できるよう一般公開することにより、権利関係やその所在・面積などの状況を明確化し、不動産の取引の安全と不動産の権利を守る重要な役割をはたしています。
土地家屋調査士が扱う土地の登記は、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記です。
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「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。登記の対象となる土地は、日本領土内の区画された一定の地表で、私権の目的となることができるものをいいます。
これに対し公有水面下の土地（海面下の土地や河川の流水下の土地）は私権の目的とならない公共用地であることから、登記の対象としない取扱いとされています。
土地登記にはこんな種類があります
土地分筆登記
一つの土地を複数の土地に分ける登記のことを分筆登記といいます。
一つの土地の一部を売りたい場合や相続された土地を兄弟で分けたい場合など、土地を有効利用するため、色々な状況で分筆登記は必要になります。法務局へ分筆登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置する必要があります。
- 相続した土地を相続人ごとに分けたいとき
- 土地の一部を売りたいとき
土地合筆登記
複数の土地を合わせて一つの土地とする登記のことを合筆登記といいます。
分筆登記の逆の登記になります。
ただし、どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。
以下のの場合などには、合筆登記はできませんのでご注意ください。
隣り合っていない土地どうし合筆
地目が異なる土地どうしの合筆
地番区域が異なる土地どうしの合筆
所有者が異なる土地どうしの合筆
所有者の持分が異なる土地どうしの合筆
遺産分割による分筆の前提に合筆が必要なとき
隣り合った土地の筆数が多く、管理上のデメリットがあるとき
土地地積更正登記
登記記録の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を実際の正しい面積に変える登記のことを地積更正登記といいます。
分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。
地積更正登記を行うと、次年度から登記後の地積により固定資産税課税や都市計画税が課税されます。
法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置する必要があります。
- 登記記録より実測の面積が大きくて、固定資産税を払いすぎていたとき
- 所有する土地を売却したいとき
土地地目変更登記
土地の利用目的を変えたいとき、土地の用途が変更したときに、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。
どのような地目にするかは規則で決められており、土地の主な利用目的に応じて次の２３種類に分類されています。田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、農地を農地以外の土地に変更したり売却などをするときは、農地法の規定により、農業委員会への届出や許可が必要になります。
- 田畑に家を建てたいとき
- 山林だった場所を駐車場にしたいとき
土地表題登記
里道や水路の払い下げを受けた場合や公有水面を埋め立てた場合に、登記記録を新しく作成する登記を土地表題登記といいます。
法務局へ土地表題登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置する必要があります。
- 官有地の払い下げを受けたとき
- 新たに土地の表示が必要なとき
